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Bairros Planejados – verdadeiras “minicidades”: um desafio para o Gerente de Facilities

Imagine-se no que seria uma pequena e pacata cidade do interior. Ela tem cerca de 12 mil habitantes e uma gama de prestadores de serviços, fornecedores e profissionais diversos, comumente chamados de “população flutuante”. Agora concentre todos eles em uma área com 25 prédios de cerca de 20 andares, somando mais de 4.000 apartamentos, tudo dentro de um terreno de 700 x 700 metros.

Fernando Milanez

Estes empreendimentos, chamados de Bairros Planejados, possuem em algumas poucas ruas, vários parques, praças, brinquedões para as crianças, aparelhos de ginástica para a melhor idade, campos de futebol, quadras de tênis e poliesportivas, centrinhos comerciais, estacionamentos, banheiros públicos, petplaces (espaços para cães), enfim, uma infraestrutura de lazer e atividades esportivas bastante complexa. Agregado a isso vem a operação e a manutenção destes espaços e uma série de serviços aos ocupantes e transeuntes.

São vários contratos gerenciados compostos por profissionais de jardinagem, de limpeza urbana e dos vestiários públicos próximos às quadras, de controle das pragas urbanas (mosquitos, ratos), de manutenção de chafarizes e lagos, de vigilância em guaritas, a pé, de bicicleta, em motos ou veículos, de monitoramento por CFTV, de manutenção de instalações de iluminação urbana e viária, de manutenção de sistemas de irrigação e de hidráulica em geral, de reparos de brinquedos dos parques, dos calçamentos, das ciclovias e ruas, de faixas de pedestres, de placas de sinalização e, por fim, quase sempre, com contratos de fretamento contínuo de transporte para os moradores em ônibus executivos, para interligar o Bairro aos principais modais de transporte público e aos pontos de interesse dos moradores como shopping centers, centros médicos, edifícios sedes de empresas, centros comerciais, escolas etc.

Para que tudo isto funcione, em substituição ou em complemento ao Poder Público Municipal (que nestes casos se retrai, pois não tem condições de oferecer estes mesmos serviços desta forma diferenciada), existe uma equipe administrativa, financeira e operacional, normalmente constituída através de uma associação de moradores, que gerencia os contratos de serviços e de mão de obra terceirizada, determina pagamentos de contas de consumo e de custos fixos, faz orçamentos, realiza compras, controla o budget e o fluxo de caixa, faz o rateio de despesas e arrecada as taxas associativas, consolidando e controlando, enfim, todos os fluxos financeiros e processos operacionais.

Muito bem. E a coordenação geral destes times todos? Há várias fórmulas de sucesso. Em muitos Condomínios, e mesmo nos Bairros Planejados, os Síndicos são moradores, eleitos para cargos de Diretoria e Presidência da Associação. Às vezes remunerados, às vezes com isenção das taxas e quotas condominiais, e às vezes não – atuam por simples doação de seu tempo. Isto funciona até certo ponto: mas às vezes a isenção, o distanciamento das correntes de pensamento momentaneamente majoritárias, um olhar mais crítico com foco no todo, o profissionalismo da gestão, se mostram necessários. Os orçamentos destas administrações, não raras as vezes, passam de R$ 12 milhões ao ano. Estar em linha com o que há de mais atual na gestão de patrimônio e de serviços, faz com que se otimize mão de obra e recursos, fazendo “mais” por “menos”, com segurança jurídica e operacional. Se aliar e trocar experiências com outros gestores profissionais de grandes Condomínios e Bairros Planejados da mesma região geográfica, traz benchmark, melhora o poder de contratação, ajuda a selecionar os parceiros operacionais, e ainda permite a difusão de informações importantes, como na área de segurança pública, por exemplo.

É aí que entra um profissional sênior de Facilities, em regime de dedicação exclusiva ou part-time, dependendo do porte do Condomínio ou Bairro Planejado. Este profissional será o líder que capitaneará reuniões de conselho, fará parte da mesa nas assembleias, e que se reunirá com todos os grupos de interesse – como os jogadores de futebol ou de tênis, os usuários dos transportes, os moradores ligados à ecologia, as mães, os pais de pets, os fornecedores que querem vender serviços e materiais, os políticos atrás de votos. De uma forma incisiva, controla “seu” espaço para não haver desordem urbana, com agentes que orientam o trânsito, direcionam as paradas de carga e descarga, coíbem os estacionamentos irregulares, controlam ambulantes de quentinhas, kombis de caldo de cana e pastel, carros de som, inerentes aos locais de grande fluxo de pessoas.

Além da administração em si, este Síndico Profissional ou este Diretor de Associação, na verdade um grande Gerente de Facilities, realiza ainda as tarefas de comunicação e de representação, como a interação com as mídias sociais, ou através das respostas aos inúmeros e-mails de reclamações, sugestões ou críticas, e ainda participa de discussões com a sociedade civil através de Câmaras Comunitárias ou Associações Comerciais, frequenta comitês de segurança pública, de mobilidade urbana, batalha pelo meio ambiente, tem reuniões com várias esferas da Polícia Militar e Civil, com a Prefeitura, com as Concessionárias de Serviços, vai a feiras setoriais, participa de seminários, dentre outras atividades externas.

Através de uma gestão participativa, junto com o Conselho de Moradores, coordena campanhas de educação no trânsito e de civilidade de pedestres, promove eventos de carnaval, festa junina, dia das crianças, natal, algumas vezes com 2 mil pessoas, e outras com 10 mil pessoas/dia. Faz encontros de foodtrucks, promove torneios internos ou intercondominiais de futebol, tênis, basquete e vôlei, enfim, uma gama extensa de atividades.

Imaginou-se neste meio? Muito bem, isto é o Facility Manager de um Bairro Planejado. Diferente do gestor predial, do gestor de sedes de empresas, ou da área de facilities na indústria, aqui você vive a vida das pessoas e ajuda a manter seu patrimônio valorizado. Você trabalha onde eles moram. Você vê casamentos e separações, nascimentos e viuvez, falecimento de seus pets, ou a adoção de outros. Você vivencia acidentes, você os socorre ou providencia remoção em ambulâncias. Auxilia a baixar um APP no celular, chama táxi e UBER, imprime os boletos de idosos não afeitos à era tecnológica, calcula seu IPVA, conversa sobre sua situação financeira, comenta sobre o aumento do IPTU, ajuda a encontrar seus filhos fugidos de casa ou os controla para que voltem sãos e salvos de suas rodinhas de namoro e papo, participa de seus dramas, mas também de suas glórias.

Isto tudo existe em outro lugar? Sim, uma cidade é isso. Mas um Bairro Planejado é tudo isso em um só lugar. E com uma equipe própria de apenas 14 pessoas.


Fernando Luiz L. Milanez é Síndico Profissional, formado em engenharia civil, e atua há mais de 20 anos em Gestão nas áreas Administrativa-Financeira, Operacional, Facilities, Manutenção, Infraestrutura e Engenharia, em empresas nacionais e multinacionais de médio e grande porte, de segmentos diversos como complexos empresariais, shopping centers, grandes condomínios residenciais, centros hospitalares, indústrias, e redes bancárias. Já trabalhou em empresas como a Dalkia, CONBRAS, Araújo Abreu, Jones Lang LaSalle, CBRE, entre outras, atuando em clientes como AMBEV, LIGHT, EMBRATEL, OI, CLARO, Bradesco Seguros, Bancos Citibank, Itau e Real, Clínica São Vicente-Gávea, PROJAC, Rede Globo, Data Centers, Shoppings New York e Città America, e é, há quase 8 anos, Diretor Geral do Condomínio Cidade Jardim-RJ.


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